21.04.2011 Сравнение офисных площадей Москвы и Лондона

Вступление

Офисная застройка в Лондоне сосредоточена в центральной части города, а также хорошо развита в пригороде, в виде некоей агломерации офисных городков вокруг Большого Лондона. Географически рынок Центрального Лондона сопоставим с рынком офисных помещений, расположенных внутри Третьего Транспортного Кольца (ТТК) в Москве. Но по масштабам лондонский рынок почти в 3,5 раза превышает объем рынка внутри ТТК: в Центральном Лондоне сосредоточено почти 22 млн кв. м офисных площадей.

В агломерации Лондона насчитывается около 12 миллионов квадратных метров отличных по качеству офисов в то время как офисный рынок за пределами МКАД практически не развит, исключая бизнес парки и комплексы, примыкающие к границе Москвы.

Доля вакантных площадей в пределах ТТК в Москве составляет примерно 14% (980 тыс. кв. м), в Центральном Лондоне доля вакантных помещений значительно ниже – 8,1% (1,7 млн кв. м), что объясняется более высоким уровнем спроса.

В Москве в фазе активного строительства находятся около 1,2 млн кв. м (сроки ввода 2011-2013 гг.), в Центральном Лондоне этот показатель в трое ниже – около 400 тыс. кв. м.

Рынок офисной недвижимости Центрального Лондона разделен на три района: Вест-Энд, Сити, Доклэндс

Первым крупным деловым комплексом в Москве является Центр Международной Торговли, построенный в 1979 г. по государственному заказу. Точкой отчета начала классического девелопмента на офисном рынке Москвы принято считать начало 90-х гг. В Лондоне уже в 1920-х гг. существовали офисные центры крупных корпораций, а первым офисным зданием называют Сомерсет Хаус, где штаб-квартиры различных организаций располагались еще в 1700-х гг.

Несмотря на серьезные исторические различия, объем спроса и арендные ставки на рынке офисной недвижимости Москвы сопоставимы с индикаторами Лондонского рынка. И если Москву можно назвать финансовым центром России, то Лондон позиционируется как финансовый центр как минимум всего Европейского региона. Вследствие этого, нам стоит ожидать схожий сценарий развития рынка, но с меньшими темпами восстановления за счет разницы в масштабе спроса.

Спрос

После кризисного падения спроса на 40% (в 2009 г. по сравнению с 2007 г.) офисный рынок Лондона начал восстанавливаться, одним из первых среди европейских столиц. В Москве сокращение спроса было даже более значительным – значение 2009 г. ниже значения 2007 г. на 74%.

В 2010 г. офисные рынки Москвы и Лондона показали рост объемов поглощения офисных площадей

Коммерческие условия

По итогам 2010 г. арендная ставка на офисные помещения класса А Премиум в Москве составила 1060 $/кв. м/год. Это второй показатель среди европейский столиц после Лондона, где ставка в районе West-End достигла уровня $/кв. м/год.

Арендная ставка на офисные площади в Москве сравнима со ставками Парижа и Лондона (премиальный сегмент)

Общий объем инвестиций в недвижимость Центрального Лондона в 2010 г. составил почти $17 млрд. На фоне снижения курса фунта стерлингов наиболее активны были иностранные инвесторы. В Москве общий объем сделок в аналогичном периоде составил $4,4 млрд, а ставки капитализации снизились с 12% в 2008 г. до 9% в 2010 г. вследствие повышения спроса на приобретение офисов почти в 2 раза и роста цен продаж на 50%. Таким образом, московская недвижимость остается инвестиционно привлекательной, и уже в 2011 г. мы ожидаем повышение активности иностранных инвесторов.

В Москве величина ставки доходности одна из самых высоких среди европейских столиц

Источник: Knight Frank Research, 2011

Настоящий обзор подготовлен по материалам сайта компании Knight Frank.ru, с согласия правообладателя.

вернуться к списку новостей