22.11.2011 Обзор рынка офисов Москвы по итогам 3 квартала 2011 г.

Обзор рынка офисной недвижимости г. Москвы


ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

Согласно данным за III квартал 2011 года прирост уровня предложения офисных помещений остается неизменным: за первые 3 квартала текущего года 620 тыс. кв.м. офисных помещений класса А (40% всех введенных в эксплуатацию площадей) было сдано в эксплуатацию. Данный показатель ниже среднего уровня.
Суммарный объем предложения площадей составляет 11,7 млн кв.м. Рост кредитования в 2011 году компаний-партнеров не исключает спада активности по новым проектам, несмотря на положительную прогрессию заключаемых сделок по сравнению с прошлым годом.
В период с января по сентябрь 2011 года объемы поглощения достигли отметки — 650 тыс. кв.м. Аналогичный уровень поглощения был зафиксирован и в 2010 году. Тогда «отложенный» (с 2008 г. и 2009 г.) спрос был завышен по сравнению с существующим объемом. Можно утверждать, что фиксирование уровня поглощения свидетельствует о росте спроса, как результата увеличения штата сотрудников компаний-арендаторов и их развития.
На сегодняшний день наблюдается изменчивость ценообразования на фондовом рынке и в динамике цен. Тем не менее, говорить о серьезном падении арендных ставок на офисные помещения — преждевременно. По крайне мере в ближайшие полгода.
Сложившаяся на данный момент ситуация на рынке офисной недвижимости отличается от ситуации осени 2008 г., когда рынок был «перегрет». В случае, если макроэкономическая ситуация сохранится, мы будем наблюдать некоторое торможение роста спроса, и, следовательно, стабилизацию арендных ставок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ

Согласно прогнозам экспертов, объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. станет одним из самых низких за последние 7 лет. Так, ранее высокий поквартальный прирост (от 5 до 10%% за квартал) в 2011 г. составил всего 1-2%. Такой низкой отметки объем предложения в Москве не достигал за последние 7 лет.
Такое заметное сокращение объемов ввода объясняется снижением девелоперской активности общей неуверенностью в стабилизации ситуации на рынке: была некая неопределенность в строительном комплексе Москвы.
Несмотря на это, отмечается активность на рынке: около 50% площадей класса А сданы в эксплуатацию по предварительным договорам, что свидетельствует о возвращении практики заключения подобных сделок. Такая тенденция существует уже около года.

По словам директора департамента по работе с корпоративными клиентами Константина Лосюкова нестабильность мировой экономики не оказала значительного влияния на российский рынок офисной недвижимости, который продолжает развиваться. В офисную недвижимость делаются заметные вливания в этом году, в том числе со стороны иностранных инвесторов (преимущественно западных). Если говорить в цифрах, то доля инвестиций выросла до 40%, вместо привычных 10-12%.
В целом, по сравнению с 2010 г., базовые арендные ставки на помещения класса А увеличились на 8,5%, и на 5,5% - на помещения класса В+. Ситуация в категории помещений В- остается без изменений.
В I-III квартале 2011 г. в эксплуатацию по большей части вводились объекты за пределами Третьего Транспортного Кольца. По существующим прогнозам в ближайшие три года прирост предложения останется на относительно низком уровне.

Как было отмечено ранее, ситуация на рынке стабилизируется, а увеличение объемов кредитования девелоперских компаний, т.е. компаний, осуществляющих реализацию проекта строительства и обеспечивающих финансирование проекта, позволяет более оптимистично смотреть в будущее, в том числе на реализацию новых проектов. Однако положение на фоновом рынке заставляет инвесторов занять выжидательную позицию, что, соответственно, сокращает количество новых проектов.

СПРОС НА РЫНКЕ

Уровень поглощения за первые 3 квартала 2011 г. был сравнительно высоким и по предварительным данным составил около 650 тыс. кв.м., что сопоставимо с аналогичным периодом 2010 г. Ранее максимальный объем поглощения площадей класса А и В был зафиксирован 2007 г. После чего следовал неизменный спад активности. Начиная с 2010 г. «отложенный» спрос на устойчиво набирает обороты. Общие показатели по отрасли на 2007 г. - около 1,9 млн кв.м. в классах А и B.
В данный период заключалось наибольшее количество договоров аренды офисных помещений в столице, сроком аренды на 5 лет. Таким образом, по истечении сроков аренды помещений многие арендаторы принимают решение либо о продлении текущих договоров аренды, либо переезде в новые бизнес центры. Отсюда и рост спроса на аренду.

Согласно показателям основных экономических индикаторов по состоянию на октябрь 2011 г. отрицательной динамики не было зафиксировано, что не подтверждает ожиданий сокращения объемов спроса, даже несмотря на сложившуюся осенью 2011 г. ситуацию в финансовом секторе.
В I-III квартале 2011 г. мы наблюдали стабильное развитие и расширение штата компаний-арендаторов, связанное с позитивными тенденциями в экономике.

В случае стабилизации ситуации на финансовых рынках можно ожидать роста спроса до 10-15% в год.
Росту количества новых объектов препятствует несколько показателей. Во-первых, низкие темпы роста, во-вторых, ограничения на строительство новых площадей в центре города и , наконец, в-третьих, пересмотр инвестиционных контрактов.
На сегодняшний день найти офис в готовом здании для компании, число сотрудников в которой достигает 500 человек – задача непростая, особенно если нужно здание высокого класса с удобной инфраструктурой. Но в ближайшее время ожидается изменение структуры спроса.
Ранее наблюдалось разнообразие спроса на офисные помещения, но при этом около трети арендованных и купленных площадей приходилось на банковские структуры, а еще около 20% - на компании добывающей промышленности и энергетического сектора. В ближайшее время основными арендаторами станут, вероятнее всего, высокотехнологичные компании и компании производственного сектора.
Лидером в списке заключенных ключевых сделок в I-III квартале 2011 г. стала Лаборатория Касперского, объем сделки которой составил 29 840 кв.м. Замыкает список сеть клиник Ингосстрах «Будь здоров» (7 400 кв.м.).

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В III квартале 2011 г. средний диапазон ставок аренды на офисные площади класса А составил $600-1 200 кв.м. в год, для класса B – $300-600 кв.м. в год. Возросший спрос и при этом низкие объемы ввода новых площадей в первом полугодии 2011 г. спровоцировали рост ставок в обоих сегментах: к середине лета ставки аренды выросли на 7% в классе А и на 3% в классе B.
Локомотивом роста по-прежнему выступают проекты премиального сегмента. Однако в III квартале арендные ставки практически не изменились. Вероятнее всего, это связано по большей части с невысокой активностью арендаторов в период летних отпусков (в июле-августе). Кроме того, ввиду колебания на финансовых рынках ряд арендаторов занимает выжидательную позицию, и не торопятся принимать решения относительно нового офиса. Ввиду низкого объема ввода новых площадей мы не ожидаем значительного снижения запрашиваемых ставок в ближайшие полгода.

При условии отсутствия серьезных потрясений в российской и мировой экономиках, спрос на офисные площади сохранится как минимум на текущем уровне. В случае благоприятной ситуации, арендные ставки могут продемонстрировать и небольшой рост на 5-7% в год.

вернуться к списку новостей
деловой центр
Алексеевская башня

телефоны: 8 (495) 641-59-78 и 8 (495) 641-59-76

129164, город Москва, Ракетный бул., 16

НовостиБлогОбратная связьФотогалереяРесторанГлавная

Создание сайта WEBBIX

Алексеевская башная © 2011