10.08.2011 Рынок гостиничной недвижимости Москвы 1 полугодие 2011 г.

Рынок гостиничной недвижимости г. Москвы


ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

В первом полугодии 2011 г. столичный номерной фонд увеличился на 2,5% : в эксплуатацию были введены 4 гостиницы с совокупным номерным фондом 770 единиц.
Загрузка московских гостиниц категории 3-5 зв. в среднем по рынку осталась на уровне аналогичного периода прошлого года.
Продолжился рост показателей операционной деятельности гостиниц, в результате средняя стоимость размещения в столичных отелях категории 4-5 зв. почти достигла значения $250


Ключевые события

В течение первых 6 месяцев 2011 г. был заключен ряд сделок на гостиничном рынке:
Компания «Галс-Девелопмент» (бывш. «Система-Галс») закрыла сделку по покупке отеля «Пекин» (3 зв., 135 номеров, Большая Садовая ул., 5/1). В дальнейшем в здании гостиницы предполагается открыть отель уровня 5 зв. 
Владельцы отеля Radisson Royal приобрели гостиницу «Союз» (3 зв, 115 номеров, Университетский просп., 12) с целью её последующей реконструкции.
Компания Capital Partners продала гостиницу Ritz-Carlton (5 зв., 334 номера , Тверская ул., 3). Детали не разглашаются, но по оценкам экспертов сумма сделки могла составить более $600 млн.
В целях сокращения дефицита бюджета Мэрия Москвы планирует продать доли в принадлежащих ей объектах коммерческой недвижимости, в том числе: отели Националь и Radison SAS Славянская, 49% ОАО «Декмос» владеющего гостиницей Москва, 30% гостиницы Hilton Ленинградская и т.д.
Комитет по туризму Москвы реорганизован в Комитет по туризму и гостиничному бизнесу. Теперь, помимо реализации политики города по развитию и регулированию отношений в сфере туризма, в состав функций комитета также войдет координация работы столичного гостиничного комплекса.

Результаты первого полугодия 2011 г. подтвердили ожидания аналитиков в части улучшения показателей  операционной деятельности  гостиниц. Так, доходность номерного фонда (RevPar) отелей 4-5 зв. увеличилась почти на 9%, а в трехзездочных гостиницах прирост показателя составил более 15%. Положительная динамика коммерческих показателей московских отелей, во многом способствовала росту инвестиционной привлекательности сегмента: помимо возобновления реализации ранее приостановленных объектов, был анонсирован целый  ряд новых гостиничных проектов.

Предложение на рынке

В первом полугодии 2011 г. были введены в эксплуатацию 4 гостиницы с совокупным номерным фондом 770 единиц. Три из четырех новых отелей вышли на рынок под
брендами международных гостиничных операторов, а именно: Crowne Plaza Club, Radisson Blu Belorusskaya Hotel, Ramada Moscow Domodedovo. Также была открыта гостиница «Аминьевская», ставшая первым объектом компании «Моспромстрой» в рамках реализации проекта по созданию на территории Москвы сети гостиниц эконом-класса на базе реконструированных общежитий. До конца года запланировано открытие первого в столице отеля отечественной сети Azimuth Hotels (3 зв., 144 номера). Активизацию национальных гостиничных сетей можно расценивать как весьма позитивный сигнал развития гостиничного рынка РФ. В структуре нового предложения преобладают отели категории 4 зв. - их доля составляет более 50%, тогда как на гостиницы уровня 3 зв. и 5 зв. приходится 30% и 20% соответственно.

Если говорить о географии гостиничных проектов, то стоит отметить, что их собственники стараются максимально ориентироваться на потребности клиентов. Принимая во внимания деловую направленность спроса на размещение в Москве, вполне логичным является строительство отелей в районах с высокой концентрацией офисных комплексов, как это происходит в Париже, Лондоне и других крупных деловых центрах. Месторасположение гостиниц, открытых в первом полугодии 2011 г. подтверждает данную тенденцию. Так, клубный корпус отеля Crowne Plaza Club (5 зв., 149 номеров) расположен в непосредственной близости от ММДЦ «Москва-Сити» на территории Всемирного Торгового Центра, а 5-я гостиница группы Rezidor Radisson Blu Belorusskaya Hotel была открыта в активно развивающемся деловом районе Белорусский.  

Также в феврале начал работу первый в Москве отель под брендом Ramada компании Wyndham Hotels – Ramada Moscow Domodedovo (4 зв., 134 номера). На протяжении ряда последних лет гостиницы при московских аэропортах демонстрируют неизменно высокие показатели операционной деятельности. В этой связи мы наблюдаем повышенное внимание, уделяемое гостиничными операторами и девелоперами таким объектам. В текущем году ожидается открытие нового гостиничного комплекса в
аэропорту Внуково (4?, 443 номера). 

Спрос на рынке 

На фоне общего повышения интереса к гостинично-туристской инфраструктуре Москвы со стороны властей, ведутся активные обсуждения по её совершенствованию, в частности разрабатываются планы по формированию позитивного имиджа российской столицы за рубежом, созданию понятной для туристов навигационной схемы на улицах города и т.д. Тем не менее, основныевопросы, препя тствующие активному развитию туризма по-прежнему остаются нерешенными. К примеру, из-за усложнения визовых процедур в Германии и Испании число туристов из этих стран по итогам первого полугодия сократилось более чем на 15%. Общий въездной поток иностранных граждан в Москву, по нашим оценкам, за первые 6 месяцев составил около 1,9 млн. человек, незначительно превзойдя аналогичные показатели прошлого года. 

Темпы роста внутреннего туризма в стране также остаются на невысоком уровне – в прошлом году прирост составил около 1%. В результате спрос на размещение в столичных гостиницах практически не увеличивается. Также фактором, сдерживающим увеличение загрузки столичных отелей, являются сохранившиеся с прошлого года достаточно высокие темпы прироста нового предложения, особенно в верхнем сегменте. В первом полугодии 2011 г. заполняемость отелей сегментов 4 зв. и 5 зв. в целом осталась на уровне 2010 г. В трехзвездочных гостиницах после значительного снижения загрузки в период 2008-2010 гг., обусловленного сокращением туристического потока, на протяжении первых шести месяцев текущего года отмечалось постепенное возвращение показателя к значениям характерным для данного сегмента. По итогам первых шести месяцев прирост составил 3,5 процентных пункта (п.п.) относительно аналогичного периода прошлого года.

Коммерческие условия

Как предполагали аналитики, после периода стабилизации цен в прошлом году в первом полугодии 2011 г. наблюдался рост средней стоимости номера (ARR) в гостиницах всех категорий. Причем если по итогам первых трех месяцев разница между показателями 2010 и 2011 г. находилась в пределах 2-4%, то во II квартале она увеличилась до 17-20% в зависимости от сегмента. В среднем за период с начала года практически во всех сегментах прирост показателя ARR в долларах США к аналогичному периоду 2010 г. был одинаковым - на уровне 10%. Стоимость размещения в московских отелях категории 5 зв. составила около $325, а в гостиницах уровня 4 зв. и 3 зв. - $195 и $108 соответственно.

Прирост стоимости номера на 10% в рассматриваемом периоде в целом отражает общеевропейские тенденции и является вполне закономерным после практически двукратного падения цен в течение 2008-2009 гг. Рост цены номера на фоне стабильной загрузки обусловил увеличение доходности номерного фонда (RevPar) московских отелей. В среднем по рынку показатель достиг значения $100. Увеличение стоимости размещения в трехзвездочных гостиницах одновременно с восстановлением их заполняемости обеспечило отелям данной категории 16%-й прирост RevPar. Что касается положения Москвы среди других европейских городов в части операционных результатов, то по обоим показателям (ARR и RevPar) столица РФ сохранила 5 позицию, занятую в 2010 г. А учитывая тенденцию к росту стоимости размещения, весьма вероятным представляется возвращение Москвы на лидирующие позиции в ближайшей перспективе. К середине весны явно обозначилась тенденция увеличения средней стоимости номера (ARR) в столичных гостиницах 4-5 зв., наблюдаемая с первых месяцев текущего года.

Прогноз по рынку

До конца текущего года ожидается пополнение столичного номерного фонда еще на 1 тыс. номеров. В том числе планируется открытие 2 гостиниц под новыми как для Москвы, так и России в целом брендами. Значимым для рынка событием может стать запланированное на осень открытие отеля Intercontinental Moscow Tverskaya (5 зв., 203номера). Также в скором времени начнет принимать гостей отель Mercure Arbat (4 зв., 103 номера). Кроме того комплекс «Вега» (3 зв., 967 номеров) готовится к вступлению в крупнейшую гостиничную ассоциацию Best Western.

В случае ввода в эксплуатацию всех анонсированных гостиниц столичный номерной фонд по итогам года пополнится 1,8 тыс. номерами, превзойдя результат 2010 г.
Однако в среднесрочной перспективе весьма вероятно сокращение объемов нового предложения в силу небольшого количества заявленных к реализации и начатых проектов в 2008-2009 гг. Инициатива Мэрии Москвы об ограничении строительства в центре города офисных и торговых объектов, вероятно, могла бы положительным образом отразиться на гостиничном сегменте. Однако для этого необходим дальнейший контроль со стороны властей, а также дополнительные меры по стимулированию гостиничного строительства. Что касается загрузки столичных гостиниц, то в настоящий момент отсутствуют предпосылки к значительному увеличению показателя в ближайшей перспективе. Новое предложение, ожидаемое к вводу в текущем и следующем году, при существующих темпах роста туристических потоков, вероятно, удержит загрузку в верхнем сегменте на текущем уровне. Положительная динамика показателя в трехзвездочных гостиницах, скорее всего, сохранится до конца года.

Таким образом, единственным инструментом управления доходностью гостиниц становится цена номера. Результаты первых шести месяцев коммерческой деятельности московских гостиниц позволяют ожидать 8-12% прироста ARR по итогам года. 

вернуться к списку новостей
деловой центр
Алексеевская башня

телефоны: 8 (495) 641-59-78 и 8 (495) 641-59-76

129164, город Москва, Ракетный бул., 16

НовостиБлогОбратная связьФотогалереяРесторанГлавная

Создание сайта WEBBIX

Алексеевская башная © 2011